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2020年9月23日 (水)

【東京郊外のマンション】不動産投資について

今回は、自宅について賃貸か購入かの視点で私の考えていることを述べます。


結論からいうと、私は不動産に関しては賃貸派です。


その理由は、いつでも自由に動けるからです。

例えば、放射能汚染や核爆弾で東京に住めなくなった場合、事務所のコンテンツを関西に移し、自分も家族とともに避難することができます。


これ以外の理由としては、投資対効果です。

現在、都心の物件は、値上がりしている傾向にあります。


これらの値上がりの優良物件であれば、投資用の不動産として価値があるものだと思いますが、

今回のテーマは自宅なので、自宅をベースに考えると、私は田舎の住環境の方が落ち着きます。

高い不動産を自宅用に手配する考えはありません。

それでは、東京でも田舎の住まいということで、戸建てかマンションかの選定になりますが、

東京の郊外なら戸建て派です。


ただし、購入する場合には一括払いをしないと、利息が割高になります。

マンションは隣や上下階の人とのつながり、騒音問題が多発しそうなので、人付き合いの観点から先ず論外です。


財産的な価値をみても、マンションは今後、大きく値下がりすると見ています。

例えば3000万円のマンションを購入したとして、購入した瞬間に、次に売りに出す値段はその2割引きの2400万円前後になるでしょう。

土地がないため、値下がり率が高く、特に私が好む東京の田舎ではそれが顕著です。


仮に3000万円のマンションを30年ローンで購入するとして、

一括購入する場合と比較すると、30年分の利息を余分に払い続けなければなりません。

頭金がないとして、利息累計で800万円くらいでしょうか。

これに修繕費等という名の連帯責任費用で月々3万円~4万円くらいの出費が発生し、30年間で1000万円以上の余分な連帯責任の出費。

さらに固定資産税や不動産登記等の費用が別に発生。

合計すると、3000万円の物件の価値に対して実質的に5000万円が借入れ負債として計上されています。

BSでいえば、差額2000万円は含み損(隠れ負債)です。


でも、自分のものになるから賃貸よりはマシといわれるかもしれません。

しかし、30年後の東京郊外のマンションの物件自体の正味価値は、限りなくゼロに近いです。

100歩譲って正味の価値が算出されても200万円~300万円、これを借入れ負債分をカバーするために2000~2500万円の値段で売りにかけても、30年落ちの東京の田舎にあるマンションの買い手は誰もいないと思います。


購入派も、賃貸派も、価値が残らない物件に対して費用を支払うという点においては同じです。

特に購入派は、賃貸でマンションを借りていたときよりも、財務負債を抱えることになります。

賃貸なら、負債はゼロです。

修繕費もオーナー持ちです。

自宅用なら消費税も発生しません。

古くなれば、新しい物件に移動する自由があります。


こういう理由で、郊外のマンションをローンで購入するのなら、賃貸の方が断然に得する、という結論に至ります。

なお、東京郊外のマンションを投資用として購入する場合、

賃貸の形態になりますので、住人がいれば、家賃収入が見込めます。


ただし、投資用マンションの場合、都心のマンションは需要があって良いですが、田舎は将来、空き家の山になると予想しています。

余程、マンションを常にリノベーションして綺麗にしたり、駅近くの物件でない限り、採算割れしそうな気がします。

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